Uitgebreide toelichting: Het onafhankelijke onderzoek

Beste erfpachter,

Op dinsdagavond 10 februari organiseerde de Werkgroep Erfpacht Alkmaar een informatieavond in Mare Nostrum. Daar hebben we het erfpachtbeleid van de gemeente Alkmaar besproken en mogelijke vervolgstappen toegelicht.

De aanwezigen hebben uitgesproken dat we doorgaan met het oprichten van een vereniging, met als doel een onafhankelijk onderzoek te starten naar de grondwaarde (en de rekenwijze achter het aanbod).

Hieronder leest u wat de doelstelling is en hoe we dit willen organiseren.

 

Waarom dit onderzoek?

Veel erfpachters lopen vast op dezelfde kernvraag: hoe zijn de grondwaarde en de berekening achter het gemeentelijke aanbod precies vastgesteld, en is dat objectief en controleerbaar? Zolang die onderbouwing niet transparant, herleidbaar en onafhankelijk getoetst is, blijft het aanbod moeilijk te beoordelen—met grote financiële gevolgen, zowel voor grondgebonden woningen als voor appartementen binnen VvE’s.

De gemeente biedt op dit moment vooral een route die neerkomt op een individueel traject (3-deskundigen/AB1978) dat door één erfpachter moet worden “voorgeschoten”, terwijl er geen harde zekerheid is dat een gunstige uitkomst automatisch doorwerkt naar alle erfpachters, en appartementen bij voorbaat niet worden meegenomen. Daarom kiezen wij voor een collectieve, feitelijke basis: één breed onafhankelijk onderzoek voor iedereen.

 

Wat onderzoeken we precies?

Het onderzoek is bedoeld als feitelijke toets van (1) de grondwaarde en (2) de rekenwijze/uitgangspunten die leiden tot het aanbod.

Concreet richt het onderzoek zich op:

1. Grondwaarde (m²-prijs / waarderingsgrondslag)

• Welke methode is gebruikt om tot de gehanteerde m²-grondprijs te komen?
• Is die methode consistent, controleerbaar en verdedigbaar?
• Hoe verhoudt de uitkomst zich tot gangbare waarderingsmethoden en relevante markt-/referentiegegevens?

2. Rekenwijze en uitgangspunten in het aanbod

• Welke uitgangspunten zijn gebruikt (bijv. rekenregels, parameters, afrondingen)?
• Hoe werkt de doorrekening uit voor verschillende typen erfpachters (grondgebonden vs. appartementen)?
• Welke gevoeligheden/schattingen sturen de uitkomst (bijv. rente-/percentagekeuzes, aannames, indexeringen)?

3. Toepasbaarheid voor grondgebonden woningen én appartementen (VvE’s)

• Hoe werkt de grondwaarde-/rekenmethodiek uit bij appartementseigendom en VvE-situaties?
• Welke verdelings- en toerekening vragen spelen daar (aandeel in grond, gemeenschappelijke delen, etc.)?
• Welke aannames zijn nodig om dit eerlijk en vergelijkbaar te beoordelen?Rapport gebruikt data van woningen van leden Vereniging 

 

Wat levert het op?

Het beoogde eindproduct is een rapport dat voor erfpachters begrijpelijk is, maar ook professioneel genoeg om serieus te wegen in gesprekken, maatschappelijke druk en eventuele vervolgstappen.

Het rapport bevat in ieder geval:

• Een heldere beschrijving van de onderzochte methode(n) en uitgangspunten
• Een onafhankelijke toets van de grondwaarde (m²-prijs)
• Een transparante uitleg van de rekenwijze (hoe “rolt” het aanbod uit de aannames?)
• Een vergelijkbare beoordeling voor grondgebonden woningen én appartementen
• Een samenvatting in gewone taal (1–2 pagina’s) plus een technische bijlage voor wie verdieping wil

Belangrijk: dit onderzoek biedt feiten en duidelijkheid, maar is geen garantie dat beleid of aanbiedingen automatisch worden aangepast. Het doel is een sterkere informatiepositie en een gedeelde, controleerbare basis.

 

Hoe borgen we onafhankelijkheid?

Omdat het onderzoek alleen waarde heeft als het écht onafhankelijk is, werken we met heldere selectiecriteria voor de uitvoerder (onderzoeker/bureau), zoals:

• aantoonbare expertise in grondwaardering en/of erfpachtberekeningen
• geen belangenverstrengeling met betrokken partijen
• bereidheid om methodiek en aannames volledig te documenteren
• oplevering in een vorm die controleerbaar is (zodat het niet “een mening” blijft)

(De definitieve keuze voor het bureau en de exacte onderzoeksopzet plaatsen we na selectie op onze kanalen.)

 

Waarom collectief financieren logisch is

Collectief financieren is rationeel omdat:

• het voorkomt dat één individuele erfpachter een groot financieel risico moet dragen
• het onderzoek voor iedereen bruikbaar is (ook appartementen/VvE’s)
• het zorgt voor één consistente feitenbasis in plaats van versnipperde individuele trajecten
• de kosten per persoon dalen naarmate meer mensen meedoen

 

Kosten, planning en transparantie

• Kostenraming onderzoek: €10.000–€12.000

 

Leden beslissen mee over uitgaven van de vereniging boven €250 

Bijdragen van de leden dienen ook voor kosten van juridisch advies m.b.t. akkoord gaan met ´tijdelijk aanbod onder voorbehoud". 

 

Transparantie over geld:

• Niet genoeg ingezameld? Dan starten we het onderzoek niet en volgt volledige terugstorting.
• Te veel ingezameld? Dan wordt het restant naar rato teruggestort, na betaling van de onderzoekskosten.

Wij publiceren daarnaast (op hoofdlijnen) de financiële voortgang en leggen verantwoording af vanuit de vereniging.

 

Vereniging (in oprichting) en lidmaatschap

Om dit zorgvuldig en transparant te organiseren richten we een vereniging op (in oprichting). Door bij te dragen word je lid en help je het onderzoek mogelijk te maken.

• Bijdrage: vanaf €100 (eenmalig)
• Leden ontvangen: het rapport bestemd voor persoonlijk gebruik (digitaal)

 

De bijdrage lijkt misschien hoog, maar vergeleken met een 3-deskundigenonderzoek dat je zelf kunt starten, is dit bedrag relatief laag.

Bij een 3-deskundigenonderzoek moet je namelijk minimaal rekenen op €1.500–€2.000 voor jouw eigen deskundige. Als je in het ongelijk wordt gesteld, kunnen de kosten verder oplopen, omdat je dan ook (gedeeltelijk) de kosten van de andere twee deskundigen moet dragen.

Als het onafhankelijke onderzoek van de vereniging voor jou gunstig uitvalt, kun je—als je een rechtsbijstandsverzekering hebt met woonclausule—bij je verzekeraar melding maken van schade door een te hoog vastgestelde grondwaarde. Heb je geen rechtsbijstandsverzekering, dan helpt een onafhankelijk rapport je juist om beter te bepalen of het zinvol is om een 3-deskundigenonderzoek met de gemeente te starten.

Daarnaast helpt een onafhankelijk onderzoek je om een weloverwogen keuze te maken: koop je de erfpachtgrond (bloot eigendom), of blijf je de jaarlijkse canon betalen met vijfjaarlijkse indexatie.

 

Aanmelden / betalen 

Stuur een e-mail naar: erfpachtalkmaar@gmail.com.  

Vermeld je volledige naam en adres en vermeldt ook of je een rechtsbijstand verzekering hebt met Woon clausule.  

Per email wordt je geïnformeerd over de betalingswijze!! 

 

Waar vind je de stukken?

Op onze website en Facebook plaatsen we:

• de onderzoeksopzet (zodra definitief)
• updates over voortgang en financiën
• de presentatie/uitwerking van de informatieavond
• statuten van de Vereniging in oprichting

 

Disclaimer: Onafhankelijk onderzoek geeft feiten en duidelijkheid; het is geen garantie op beleidswijziging.