Inspraakstemmen van afgelopen week: erfpachters aan het woord
Tijdens de commissie- en raadsbijeenkomsten hebben leden van de werkgroep erfpacht hun zorgen uitgesproken over het nieuwe erfpachtbeleid van de gemeente Alkmaar. Geen abstracte cijfers, maar verhalen over vertrouwen, betaalbaarheid en bestaanszekerheid.
We delen hier de integrale inspraakteksten van Wendy, Gwen, Frank en Elmar – omdat deze stemmen gehoord móéten worden.
Lees de inspraakteksten hier
Inspreken Erfpacht Wendy Klein Nagelvoort, Raadsvergadering 6 Mei 2025
Goedenavond,
Vanavond deel ik mijn zorgen met u betreffen de erfpachtcanon voor Apptementen Mmt name; de 15% W.O.Z op de erfpachtcanon. Ter herinnering; De driehoek van de Wethouder;-: duidelijkheid verschaffen,-; inkomsten blijven gelijk of mogen licht stijgen,-; kosten voor erfpachters worden zoveel mogelijk beperkt. Dat láatste wordt alleen behaald als de inkomsten gelijk blijven of licht stijgen.Zo niet, dan was deze driehoek van meet af aan misleidend. Voor Grondgebonden Woningen is de 20 %van de W.O.Z over 2023 van tafel want; níet eerlijk, volgens de Wethouder, als de eigenaar heeft geïnvesteerd in verduurzaming en verbetering van eigen woning. Voor een App zou dit te ingewikkeld zijn en is hier dus Wél de oneerlijke" WOZ van15 % klakkeloos toegepast. Hier gaat het al direct mis op punt 1 van de driehoek van de Wethouder; nml, duidelijkheid verschaffen. Ik geef u 2 valide argumenten de W.O.Z. ook hier los te laten
1e argument; App eigenaren die vóór 2023 investeerden in hun App kregen een hogere W.O.Z. Zij worden financieel benadeeld t.o.v. medebewoners die pas ná 2023 geïnvesteerd hebben, én blijven 50 jaar, 15% van de WOZ en de indexering voor de Canon betalen. Daarbij komt nog het feit dat de waarde en/ of opbrengst van de gedane investering per jaar afneemt.2e argument; hoe bepaald Cosensus de W.O.Z. waarde? N.a.v. foto's en vraag/ verkoopprijs van een woning op FundaIn mijn VvE, met ook een aantal sociale huur Appartementen van WW, wordt deze W.O.Z. uitsluitend en nagenoeg 1 op 1 gekopieerd op eenzelfde, Particulier App, ook als deze niet is verbouwd. Vorig jaar heb ik contact gezocht met Cosensus en uiteindelijk 1x de taxateur gesproken. Hij constateerde dat de mitrage van de WW App. niet deugde, hij zou dit herstellen. Na een mnd bleek dat ALLE App. 20m2 waren aangegroeid. Voor de duidelijkheid; de mitrage deugde wel en alles moest weer hersteld worden.Ik had Cosensus in een eerder stadium tot 2x toe gevraagd te komen kijken. Dus de vraag ; Hoe bepaald Cocensus de WOZ waarde eigenlijk kan worden beantwoord met; We doen maar wat! En de Gemeente pikt daar een graantje van mee!Het terechte inzicht van wethouder t.o.v de W.O.Z. bij de grondgebonden woningen wordt voor App., onder het mom van 'te ingewikkeld ' en zonder gedegen onderbouwing, (tenzij: Te Ingewikkeld als voldoende onderbouwd wordt gezien), over boord gegooid.Mijn verzoek aan het college is, ga ook voor de App. over tot bijv ;m2 vloer opp. X m2 grondprijs, (vast te stellen middels de grond nota), X een rente van, laten we zeggen, 1.75%. Alleen dan wordt het eerlijk.Ingewikkeld?Nee hoor, als de Wethouder het fictieve rente perc. van 1.75% zonder enige onderbouwing, toevoegt aan de canon berekening, en het college dat voetstoots aanneemt, dan is alles mogelijk. Ook voor App. Vraag aan de coalitie partijen (BAS, D66, VVD, OPA, CDA EN SPA)Weet u zeker1 Dat er is geparticipeerd,2 Dat alle berekeningen gedegen onderbouwd zijn en geen natte vinger werk,3 Dat er gemakshalve met 2 maten gewogen wordt voor het bepalen van de Canon. Heeft u nooit gedacht; wat oneerlijk is voor de 1 is toch ook oneerlijk voor de ander? Luister naar ons ook al zegt Wethouder dat op het moment dat de Raad ,,wensen en bedenkingen heeft geuit '' vorig jaar november, het met de participatie gedaan was. Ik vraag U; wees redelijk en niet gemakzuchtig, loop niet blind achter de Wethouder aan. Gebruik uw verstand, de verkiezingen komen eraan dus wees wijs én volg uw hart. En misschien heeft u nu, inmiddels wel nieuwe wensen en bedenkingen!
Nog 2 vragen
Met mijn een na laatste vraag richt ik mij tot de Wethouder, ik verwacht echter geen antwoord; Geachte Wethouder kunt u de particuliere erfpachters beloven dat de extra korting van 25%, welke de wooncorporatie krijgen op de canon, over alle Alkmaarders gelijkwaardig zullen worden verdeeld?Mijn laatste vraag; weet het college zeker dat alle informatiebrieven op de deurmat van de eigenaren zijn gevallen?Dank u voor uw tijd.
Inspreektekst Frank Claes t.b.v. raadsvergadering 15-05-2025
Geachte raadsfracties,
Wederom sta ik hier om uw aandacht te vragen voor het voorgenomen erfpachtbeleid. Specifiek richt mijn inspreekbijdrage zich tot de coalitiefracties: de lokale partijen OPA, BAS, SPA en de landelijk vertegenwoordigde partijen VVD, D66 en CDA. Het voorgenomen besluit van de Wethouder bevat een aantal componenten die onredelijk zijn voor particuliere erfpachters. Vier componenten wil ik hier specifiek bespreken. Ervan uitgaande dat elke coalitiefractie volledig bekend is met het erfpachtdossier, sta ik niet te lang stil bij deze vier onderdelen.
1. Grondwaardebepaling grondgebonden woningen De grondprijs is vastgesteld op €425 per m², op basis van telefoongesprekken tussen lokale makelaars en een gemeentelijk ambtenaar. DAT IS GEEN TAXATIE! hierdoor zitten erfpachters vijftig jaar lang vast aan een amateuristisch vastgestelde grondwaarde.
2. Grondwaardebepaling appartementen De wethouder heeft geluisterd naar erfpachters en besloten om de WOZ-waarde niet toe te passen bij grondgebonden woningen. Echter… met groot gemak past zij de WOZ wél toe bij appartementen! Ruim 700 erfpachters worden hierdoor vijftig jaar lang geconfronteerd met lasten die geen recht doen aan een reële grondwaardebepaling.
3. Tijdelijke aanbieding canonpercentage De wethouder biedt erfpachters een mogelijkheid op een "tijdelijk canonpercentage van 1,75%”. Ten eerste: waarom 1,75%, terwijl de minimale benodigde inkomsten al bereikt worden bij 1%? En waarom dan 1,75%? Waar is dat dan op gebaseerd? Ten tweede: een tijdelijk aanbod? Is er uitverkoop? of is het een kennismakingsactie? We praten hier over een essentieel onderdeel van erfpacht dat een groot verschil maakt in de lasten voor erfpachters. Als 1% staat voor 3,3 miljoen aan gemeentelijke inkomsten, dan betekent 3% een stijging naar 9,9 miljoen — Ofwel een verdrievoudiging van de lasten voor erfpachters.
4. Korting woningcorporaties Hier is al veel over gezegd en geschreven, ook een beleidsmedewerker heeft al hiernaar verwezen. Het gaat niet om de vraag óf woningcorporaties korting mogen krijgen, maar om het feit dat particuliere erfpachters die korting moeten compenseren. Onredelijk. De wethouder heeft immers gesteld dat de gemeentelijke inkomsten gelijk moeten blijven. Dus: krijgt de één korting, dan moet de ander meer betalen. Stel woningcorporaties krijgen €300.000 korting, dan moeten 3000 particuliere erfpachters €100 per jaar extra betalen om dat te dekken. Is dat dan eerlijk? Erfpachters vinden dat een miserabel idee. Korting voor woningcorporaties zou gedragen moeten worden door álle Alkmaarders. Logisch toch! Tot zover de top 4.
Zoals gezegd richt mijn betoog zich tot de coalitiefracties. U draagt mede verantwoordelijkheid voor het erfpachtbeleid van de wethouder. U kunt en mag dat alleen doen als u beschikt over volledige dossierkennis. Daarnaast moet u zich ervan vergewissen dat er een deugdelijke onderbouwing en volledige doorrekening ligt van het voorgenomen besluit. Mijn persoonlijke WOO-verzoek over de grondwaardebepaling van erfpacht heeft tot op heden onvoldoende documenten opgeleverd waarop deze grondwaardebepaling is gebaseerd. Er is nog altijd geen doorrekening verstrekt die het voorgenomen beleid rechtvaardigt. Ik vraag mij dan ook af of raadsfracties wel over voldoende kennis kunnen beschikken om hierover een besluit te nemen?
Nogmaals: neem uw verantwoordelijkheid en bespreek uw standpunt binnen de fractie. 4500 stemgerechtigden, op 3000 particuliere erfpachtgronden, verwachten dat u een verantwoord beleid steunt. De Werkgroep Erfpacht Alkmaar wil graag in gesprek met wethouder Anjo van der Ven en de beleidsmedewerkers, om te komen tot een beleid dat goed is voor zowel de gemeente als de erfpachters. Daarom vraagt de Werkgroep Erfpacht Alkmaar om de motie Vreemd over Erfpacht te ondersteunen en voor te stemmen. De werkgroep krijgt dan eindelijk de gelegenheid om actief te participeren. Ik wens u veel wijsheid.
Inspreektekst Gwen Bruges t.b.v. raadsvergadering 15-05-2025
Geachte raadsleden,
Mijn naam is Gwen. Ik ben erfpachter van een appartement binnen een Vereniging van Eigenaren in Alkmaar. Ik spreek vandaag in als oprecht bezorgde inwoner, met een dringende oproep: maak het erfpachtbeleid eerlijk – en breng het terug in lijn met uw eigen uitgangspunten. Aan het begin van dit traject stelde de gemeente drie uitgangspunten op: duidelijkheid voor erfpachters, beperking van de lasten, en gelijkblijvende of licht stijgende inkomsten voor de gemeente. Wat nu voorligt, voldoet daar niet aan. Wat resteert is onzekerheid, zwaardere lasten en groeiend wantrouwen.Neem het canonpercentage. De gemeente kiest voor een bandbreedte van 1% tot 3%. Dat klinkt redelijk, maar 3% betekent een verdrievoudiging van de lasten voor erfpachters. Dat is geen beleid – dat is roulette met onze woonlasten. Hoe kan dit nog gezien worden als een ‘lichte stijging’? Zijn de gevolgen daarvan onderzocht? En is dat proportioneel?Daarnaast blijft de erfpachtcanon voor appartementseigenaren gekoppeld aan de WOZ-waarde. Die is ongeschikt als grondslag — dat erkennen ook onafhankelijke deskundigen. De wethouder erkende dat dit systeem onrechtvaardig is voor grondgebonden woningen, maar toch blijft het bestaan voor appartementen. Waarom wordt dit verschil niet rechtgetrokken?Wat deze situatie verergert, is de gebrekkige en ontoegankelijke communicatie. Zelf hoorde ik bij toeval over een informatieavond, via een flyer van de werkgroep erfpacht Alkmaar – van de gemeente zelf ontving ik hierover geen bericht. Deze bijeenkomsten worden participatie genoemd, maar zonder actieve uitnodiging en zonder enige invloed is dat geen participatie, maar eenrichtingscommunicatie. Dat ondermijnt het vertrouwen. En juist bij complexe dossiers als erfpacht is vertrouwen cruciaal.Daarnaast geeft de gemeente woningcorporaties 25% korting, terwijl particuliere erfpachters de rekening betalen. Dat is niet solidair. Als je de één tegemoetkomt, moet je ook verantwoordelijkheid nemen voor de gevolgen voor de ander – zonder die af te wentelen op een kleinere groep.En dan hoor ik vaak: “Je wist toch dat je op erfpacht kocht?” Maar dat klopt niet. Vijftien jaar geleden wisten zelfs de beleidsmakers niet hoe het beleid eruit zou zien. Hoe konden wij dat dan wel weten?Tot slot: appartementseigenaren binnen een VvE hebben geen reële route naar vol eigendom. Collectieve trajecten zijn in de praktijk onuitvoerbaar. In combinatie met de WOZ-koppeling, die verduurzaming bestraft, en het ontbreken van alternatieven, leidt dit tot structurele ongelijkheid. Dat is niet te verantwoorden – juridisch niet, moreel niet, bestuurlijk niet.
Daarom vraag ik u met klem: grijp in. Wat ik vraag is redelijk, haalbaar en rechtvaardig:
1. Laat de WOZ-koppeling los voor appartementseigenaren;
2. Onderzoek een werkbare route naar vol eigendom binnen VvE’s;
3. Heropen de participatie – ditmaal met werkelijke invloed;
4. Maak de financiële uitgangspunten volledig inzichtelijk – inclusief de effecten van renteverschillen, verwachte opbrengsten en de lastenverdeling.
Steun ook de motie Vreemd. Die erkent wat erfpacht werkelijk betekent voor mensen en geeft erfpachters eindelijk een plek aan tafel.
Erfpacht hoeft geen systeem van onzekerheid en ongelijkheid te zijn. Beleid dat ongelijkheid creëert en mensen in onzekerheid achterlaat, vraagt niet om uitleg achteraf, maar om correctie vooraf. Maar dan moet u nu kiezen. Voor rechtvaardigheid. Voor transparantie. Voor de mensen die dit beleid direct raakt. U kúnt dit herstellen. U heeft die mogelijkheid en U draagt die verantwoordelijkheid. Dank u wel.
Inspreektekst Elmar van der Park t.b.v. raadsvergadering 15-05-2025
Wat mij persoonlijk heeft geraakt in dit proces, is de manier waarop sommige raadsleden — waaronder leden van coalitiepartij OPA — hebben gesproken over erfpachters. Er werd gezegd: "Wie een koophuis heeft, kan niet arm zijn", en "ik heb zelf een huis op erfpacht gehad en er winst op gemaakt". Of nog botter: "Je hoort mensen alleen als ze géén winst maken. Anders hoor je ze ook niet. "Alsof erfpacht een luxeprobleem is. We werden letterlijk weggezet als rupsje-nooit-genoeg.
Vanaf dat moment ben ik de WOO-stukken anders gaan lezen. De rekenfout waarbij de korting voor woningcorporaties per ongeluk ook werd toegepast op particuliere erfpachters, en het canonpercentage daarna maar op 1,75% werd gezet, kwam op mij over als laconiek. De hele nota ademt één boodschap uit: De inkomsten moeten kloppen. De erfpachter moet niet zeuren. Er is niet eens volledig getoetst aan de handreiking van het Rijk — want dat was volgens de wethouder "niet nodig".
Er is wél gekeken naar een onderbouwing voor de inkomsten, maar niet naar de effecten voor bewoners. Geen participatie. Geen draagkrachttoets. Geen transparantie. En dan zegt de gemeente dat de lasten “beperkt zullen stijgen” en “betaalbaar blijven”? Terwijl juist in de meest financieel kwetsbare wijken van Alkmaar — in sociale buurten waar mensen géén vrije keus hadden — de lasten nu wél fors stijgen? Mensen die alleen een huis konden kopen mét erfpacht zijn geen speculanten. Zij zijn nu de klos. En zij hebben recht op rechtvaardigheid, op uitleg, op een college dat hen serieus neemt. De hypotheekrente wordt toch ook niet elke vijf jaar geïndexeerd op inflatie? Waarom mag dat bij erfpacht dan wél? Bij erfpacht stijgen de lasten dus naarmate je langer blijft wonen. En als je dan met pensioen gaat, mag je die canon ook nog maar voor 17% aftrekken in plaats van 37% — terwijl je inkomen juist daalt. En de zekerheid dat die belastingaftrek in de toekomst blijft bestaan? Die is er niet. De hypotheekrenteaftrek wordt al jaren afgebouwd. De erfpachtaftrek ligt ook onder vuur. Gaan erfpachters dan straks dubbel geraakt worden?
In de Algemene Bepalingen staat gewoon dat de canonverhoging niet hoger mag zijn dan de huurverhoging in de sociale sector. Dat is dus een ingebouwde bescherming. Maar waarom is dat nooit actief benoemd door de gemeente? Waarom moet een werkgroep dat boven tafel halen — terwijl we niet eens welkom waren bij het onderzoek van Deloitte? Als de gemeente die kennis niet heeft, of het bewust niet deelt, hoe moeten erfpachters dan ooit vertrouwen hebben?
Onzekerheid lijkt hier geen bijeffect, maar een vast onderdeel van het beleid. Onze situatie ís niet te vergelijken met andere gemeentes. Wat Alkmaar uniek maakt, is dat veel erfpachters hier nooit canon hebben betaald, en in buurten wonen met lagere inkomens.
De gemeente zegt dat ze andere gemeenten hebben vergeleken, en hier elementen van hebben overgenomen. Maar heeft u ook gekeken naar de sociale context hier? Naar de inkomens, de historie, de draagkracht? Heeft u dat meegewogen?
Daarom wil ik u ook vragen om vanavond voor de motie vreemd van GroenLinks, PvdA en Leefbaar Alkmaar te stemmen. Deze motie vraagt om iets wat allang vanzelfsprekend had moeten zijn: een onafhankelijke, transparante onderbouwing van de grondwaarde voor erfpacht — en dat op een manier waar erfpachters zelf bij betrokken zijn. Want alleen zo kan het vertrouwen hersteld worden, en kan beleid ontstaan dat gedragen wordt door de stad, in plaats van opgelegd aan haar inwoners.