Oproep aan alle particuliere erfpachters in Alkmaar! / Nieuws

Laat je horen over het voorgenomen erfpachtvoorstel van de gemeente!

De gemeente is voornemens om in de komende periode een definitief voorstel over de erfpacht te versturen naar particuliere erfpachters. De inhoud daarvan roept bij veel bewoners vragen en zorgen op – denk aan de berekening van de m²-prijs, het verschil met woningbouwcorporaties, en het gebrek aan transparantie over onderbouwingen.

Waarom nu reageren?

We merken dat het erfpachtdossier steeds meer richting een definitieve besluitvorming beweegt. Formeel is het voorstel nog niet naar bewoners verstuurd, maar de voorbereiding daarvan is gaande. Door nu – op persoonlijke titel – een korte e-mail te sturen, geef je op een laagdrempelige manier een belangrijk signaal af aan het college: dat je bedenkingen hebt over het voorgenomen erfpachtvoorstel en graag in gesprek wil over de onderbouwingen ervan.

Deze e-mail is géén formeel bezwaar en heeft géén juridische gevolgen voor jou. Het is simpelweg een uiting van bedenkingen én een verzoek tot dialoog.

Belangrijk: je mag natuurlijk ook je eigen woorden gebruiken in je mail. Let er dan wel op dat je het woord ‘bezwaar’ vermijdt – we zitten nog niet in de fase waarin dat formeel aan de orde is. Een bedenkingen-mail laat juist zien dat je constructief meedenkt en openstaat voor gesprek.

We zijn als werkgroep teleurgesteld dat de wethouder expliciet heeft laten weten dat er geen direct contact meer zal zijn met ons, omdat het besluit volgens hem al genomen is. Dat druist in tegen het open en transparante participatieproces dat de gemeente zelf heeft beloofd. Juist daarom is het nú belangrijk dat individuele erfpachters hun stem laten horen. Alleen samen kunnen we het gesprek heropenen – of op z’n minst zorgen dat het college intern wordt geconfronteerd met onze terechte vragen en zorgen.

Wat kun je doen?

Stuur een korte mail naar:

secretariaathoekzema@alkmaar.nl

met in de cc: TLuinge@alkmaar.nl, ombudsman@alkmaar.nl, raadsgriffie@alkmaar.nl

Gebruik één van de voorbeeldmails hieronder (voor grondgebonden woning of appartement), of schrijf je eigen variant op basis van dezelfde strekking.

Samen laten we zien dat we betrokken en kritisch meedenken!

#ErfpachtAlkmaar #LaatJeStemHoren

Kraprednavramle Park

Voorbeeldmail - Grondgebonden woning

Aan: secretariaathoekzema@alkmaar.nl
Cc: tluinge@alkmaar.nl; ombudsman@alkmaar.nl; raadsgriffie@alkmaar.nl
Onderwerp: Bedenkingen voorgenomen erfpachtvoorstel

Geachte heer/mevrouw,

Ik, (naam), woonachtig aan de(adres invullen) te Alkmaar, wil graag mijn bedenkingen uiten over het voorgenomen erfpachtvoorstel dat de gemeente Alkmaar naar verwachting in de loop van 2025 aan erfpachters zal verzenden. Ik heb kennis genomen van het feit dat woningcorporaties reeds duidelijkheid hebben gekregen over hun m²-prijs, vastgesteld op basis van een onafhankelijk onderzoek in het kader van de grond nota 2024-2025.Dit in tegenstelling tot particuliere erfpachters, die zijn niet meegenomen in een vergelijkbaar proces. Terwijl juist deze groep verantwoordelijk is voor circa 78% van de erfpacht inkomsten van de gemeente.

Het eerdere besluit resulteerde in een prijsverschil van circa 25% tussen coöperaties en particulieren. In het huidige voorgenomen voorstel is dat verschil opgelopen tot meer dan 60%. Ik vind dat onredelijk en niet in verhouding staan tot de uitgangspunten van de gemeente: namelijk dat de lasten voor de erfpachters beperkt moeten blijven en dat de inkomsten voor de gemeente stabiel mogen zijn of licht stijgen.

Ik verzoek u om een nadere onderbouwing van:

* De totstandkoming van de m²-prijs van € 425 voor particuliere grondgebonden woningen;

* Het verschil in benadering en behandeling ten opzichte van woningcorporaties;

* De keuzes rondom het canon percentage en de gehanteerde bandbreedte van 1 tot 3%.

Graag zou ik hierover alsnog met de gemeente in gesprek gaan, voordat het college tot een definitief besluit komt.

Met vriendelijke groet,

[Naam erfpachter]
[Adres]

Voorbeeldmail - Appartementseigenaar

Aan: secretariaathoekzema@alkmaar.nl
Cc: tluinge@alkmaar.nl; ombudsman@alkmaar.nl; raadsgriffie@alkmaar.nl
Onderwerp: Bedenkingen voorgenomen erfpachtvoorstel

Geachte heer/mevrouw,

Ik, [naam], woonachtig aan [adres], wil hierbij mijn bedenkingen uiten over het voorgenomen erfpachtvoorstel dat de gemeente Alkmaar in de loop van 2025 naar verwachting aan erfpachters zal sturen.

Als appartementseigenaar heb ik mijn bedenkingen op het voorgenomen voorstel waarin het canonpercentage wordt vastgesteld op basis van 15% van de WOZ-waarde. Eerder heeft de gemeente in haar communicatie aangegeven dat deze methode juist als problematisch werd ervaren door veel erfpachters – omdat bewoners met een hoger WOZ-waarde (bijvoorbeeld door investeringen in verduurzaming) daarmee worden ‘gestraft’. Dit was mede reden om bij grondgebonden woningen over te stappen naar een vast m²-bedrag.

Het is daarom verwonderlijk dat die redenering niet is doorgetrokken naar appartementseigenaren. Ook wij hebben geïnvesteerd in onze woningen en hebben geen enkele invloed op WOZ-schommelingen, terwijl we nu wél het risico lopen om disproportioneel belast te worden. Deze ongelijkheid acht ik onredelijk en in strijd met de principes van gelijke behandeling en consistent beleid.

Daarnaast begrijp ik dat woningcorporaties op basis van onafhankelijk onderzoek een veel lager grondwaardetarief hebben toegekend gekregen. Voor particuliere erfpachters is geen vergelijkbare onafhankelijke toets toegepast, terwijl wij volgens opgave 78% van de erfpachtopbrengsten vertegenwoordigen.

Het eerdere besluit resulteerde in een prijsverschil van circa 25% tussen corporaties en particulieren. In het huidige voorgenomen voorstel is dat verschil opgelopen tot meer dan 60%. Ik vind dat onredelijk en niet in verhouding staan tot de uitgangspunten van de gemeente: namelijk dat de lasten voor erfpachters beperkt moeten blijven en dat de inkomsten voor de gemeente stabiel mogen zijn of licht stijgen.

Ik verzoek u om:

Een inhoudelijke en transparante onderbouwing van het percentage van 15% WOZ voor appartementen;
Uitleg waarom de redenering die gold voor grondgebonden woningen (namelijk: niet straffen op WOZ) niet wordt toegepast op appartementen;
Een toelichting op het verschil in behandeling tussen woningcorporaties en particuliere appartementseigenaren.

Graag ga ik met u in gesprek over deze punten voordat het voorstel definitief wordt vastgesteld.

Met vriendelijke groet,
[Naam erfpachter]
[Adres]

Informatie update 31 augustus 2025

Beste Erfpachters,

Graag wil ik jullie berichten over een onderwerp dat nogal leeft onder de erfpachters van Alkmaar. Het betreft dan de lasten van de particuliere erfpachter versus de lasten voor woningcorporaties.

Tijdens de informatieavonden van juni 2024 werd gezegd dat de woningcorporaties 25% korting zouden krijgen ten opzichte van particuliere eigenaren. Dat gaf toch wel heftige reacties en je kan je afvragen of een korting al dan niet terecht is. Wat ook duidelijk werd; dat de inkomsten van de gemeente gelijk moeten blijven of een beetje stijgen. De werkelijke inkomsten uit het verleden is de Werkgroep nog steeds onduidelijk. Tot vandaag zijn er veel bedragen vermeld door de gemeente maar nooit met onderbouwing. Vooralsnog gaat de werkgroep uit van €3.035.000 geprojecteerde canon inkomsten per jaar met als peiljaar 2025.

Afgelopen mei 2025 heeft de gemeente een akkoord bereikt met de woningcorporaties voor de canon vaststelling waarbij de grondwaarde is vastgelegd volgens de gemeentelijke grondnota met grondprijzen gebaseerd op sociale huurwoningen. De grondprijs van een appartement categorie 1 is dan €12.000 en categorie 2 €23.300. Voor een grondgebonden woning is dat voor cat 1 €15.500 en categorie 2 €33.600, Voor buiten categorie woningen van woningcorporaties wordt een gelijke canon bepaalt als voor de particuliere woning eigenaar.

Voor een overzicht van de canon inkomsten heeft de gemeente een overzicht aan de Werkgroep verstrekt en openbaar gemaakt op: https://www.alkmaar.nl/.../Documenten-deel-3-Erfpacht... scroll dan door naar pagina 46.

Als je dan gaat uitrekenen wat de opbrengsten zijn van particulieren versus wooncorporaties dan kom je tot de conclusie dat de particuliere erfpachters 78% moet opbrengen en de wooncorporaties 22%.

Als je de gemiddelde grondwaarde uitrekent voor een appartement is dat voor de particulier €35.654 en voor woningcorporatie €12.785. De grondwaarde voor gg woningen komt voor de particulier gemiddeld op €59.500 en voor de woningcorporaties €23.184.

De totale gemeente inkomsten uit erfpacht moeten met bovenstaande berekeningen uitkomen op €3.755.809 per jaar. De particulier betaalt het meest maar wordt het minst gehoord!! Sterker nog "genegeerd" door het College onder aanvoering van OPA wethouder Hoekzema.

Ben je ook teleurgesteld laat dan je stem horen, dat kan zeker voor de gemeenteraad verkiezingen op maart 2026.

Informatie update 25 augustus 2025

Beste Erfpachter,

Hierbij een update van de Werkgroep Erfpacht Alkmaar (WEA) over onze lopende activiteiten.
Ondanks vakanties zijn er nog steeds zaken die opgepakt zijn door de werkgroep na het definitieve besluit op 27 mei door het College Alkmaar over de Erfpachtbepalingen 2e tijdvak. De prioriteiten voor de werkgroep liggen nu bij Rechtsbijstand en Grondwaarde bepaling.

Rechtsbijstand: Momenteel worden dossiers samengesteld bij de 5 grootste rechtsbijstand verzekeraars voor erfpachters zijnde Unive, DAS, ARAG, NN en Interpolis. Uit de database van aangemelde erfpachters met een rechtsbijstandverzekering hebben wij van elke genoemde maatschappij 1 erfpachter geselecteerd die bij betreffende verzekeraar een dossier gaat opstellen met documenten aangeleverd door de WEA. Nadat het dossier akkoord is voor de verzekeraar kunnen erfpachters zich bij hun verzekeraar aanmelden onder het ge-accepteerde dossier. Op deze wijze is het voor erfpachters eenvoudig om zich aan te sluiten bij verzekeraars. Tevens kunnen verzekeraars ook gezamenlijk met de gemeente Alkmaar in overleg gaan/procederen om een correct beleid voor erfpacht te bewerkstelligen.

Het cruciale punt in de Erfpacht kwestie is het vaststellen van een reeële grondwaarde, zijnde de basis voor de berekening van de Canon lasten per jaar voor de erfpachter tezamen met het canonpercentage van 1,75%.

Grondwaarde bepaling: Door het College is de grondwaarde voor grondgebonden woningen voor de particuliere erfpachter bepaald op €425 per m2. Voor appartement eigenaren is dat 15% van de WOZ met peildatum 1-1-2023. De WEA vindt dit niet acceptabel en heeft moeten constateren dat de Wethouder(s) geen enkel overleg wilden hebben met de WEA over de onderbouwing hiervan. De grondwaarde bepaling voor woningen van wooncorporaties is vastgesteld na gedegen onderzoek en onderbouwing door 2 onafhankelijke bedrijven. Een vergelijkbaar onderzoek voor de particuliere erfpachter is echter niet gehonoreerd door de Wethouders! De WEA tracht nu via de rechtsbijstand verzekeraars een onafhankelijke grondwaarde bepaling af te dwingen.

De WEA heeft tot op heden veel tijd geïnvesteerd om samen met het College Alkmaar voor de erfpachters en de gemeente een acceptabel erfpacht beleid te realiseren. Helaas heeft de gemeente Alkmaar gemeend dat gesprekken top down moesten zijn en dat inbreng van de WEA volledig genegeerd is.
Het uiteindelijk resultaat is dat de particuliere erfpachter alleen nog via de rechter bezwaar kan aantekenen, zoals vastgelegd in de Algemene Bepaling Erfpacht 1978. Dat kan echter alleen pas op het moment dat je een persoonlijk aanbod krijgt van de gemeente voor de vervroegde canon 2e tijdvak. Dit aanbod, met een bedenktijd van 2 maanden, zal vermoedelijk pas komen eind 2025- begin 2026. Als je niet reageert op het vervroegde aanbod krijg je de canon vaststelling voor het 2e tijdvak 6 maanden voor het einde van het 1e tijdvak. Maar dan is het de vraag wat de grondwaarde en het canonpercentage is op dat moment. Ook heb je dan uiteraard geen mogelijkheid om terug te vallen op €425/m2 en 1,75%! Voorlopig is het motto dus nog afwachten voor de particuliere erfpachter.

Vooralsnog houdt de WEA zich dus nog bezig met bovenstaande twee belangrijke onderwerpen. De WEA bestudeerd nog wat mogelijk is en zoekt daarvoor expertise bij rechtsgang maar ook bij grondwaarde experts. Vele erfpachters in Nederland hebben problemen met erfpacht regels in hun gemeente. Wat het niet makkelijk maakt is dat elke gemeente weer andere bepalingen heeft voor het erfpachtstelsel. Dat komt omdat erfpacht geen commercieel product is voor de overheid en daardoor niet gereguleerd is. Dat maakt het extra lastig.

Werkgroep leden zijn zich ook aan het oriënteren op funding van kosten voor jurisdictie en dekking van kleine kosten. Suggesties via Facebook zijn hiervoor altijd welkom.

Heeft u generieke vragen dan graag via Facebook want dan krijgt iedereen die informatie. Heeft u specifieke persoonlijke vragen over rechtsbijstand of anderszins dan graag naar erfpachtalkmaar@gmail.com . Wilt u een persoonlijk gesprek dan kunt u dat natuurlijk ook aangeven in een email bericht.