Beste Erfpachter,
Hierbij een update van de Werkgroep Erfpacht Alkmaar (WEA) over onze lopende activiteiten.
Ondanks vakanties zijn er nog steeds zaken die opgepakt zijn door de werkgroep na het definitieve besluit op 27 mei door het College Alkmaar over de Erfpachtbepalingen 2e tijdvak. De prioriteiten voor de werkgroep liggen nu bij Rechtsbijstand en Grondwaarde bepaling.
Rechtsbijstand: Momenteel worden dossiers samengesteld bij de 5 grootste rechtsbijstand verzekeraars voor erfpachters zijnde Unive, DAS, ARAG, NN en Interpolis. Uit de database van aangemelde erfpachters met een rechtsbijstandverzekering hebben wij van elke genoemde maatschappij 1 erfpachter geselecteerd die bij betreffende verzekeraar een dossier gaat opstellen met documenten aangeleverd door de WEA. Nadat het dossier akkoord is voor de verzekeraar kunnen erfpachters zich bij hun verzekeraar aanmelden onder het ge-accepteerde dossier. Op deze wijze is het voor erfpachters eenvoudig om zich aan te sluiten bij verzekeraars. Tevens kunnen verzekeraars ook gezamenlijk met de gemeente Alkmaar in overleg gaan/procederen om een correct beleid voor erfpacht te bewerkstelligen.
Het cruciale punt in de Erfpacht kwestie is het vaststellen van een reeële grondwaarde, zijnde de basis voor de berekening van de Canon lasten per jaar voor de erfpachter tezamen met het canonpercentage van 1,75%.
Grondwaarde bepaling: Door het College is de grondwaarde voor grondgebonden woningen voor de particuliere erfpachter bepaald op €425 per m2. Voor appartement eigenaren is dat 15% van de WOZ met peildatum 1-1-2023. De WEA vindt dit niet acceptabel en heeft moeten constateren dat de Wethouder(s) geen enkel overleg wilden hebben met de WEA over de onderbouwing hiervan. De grondwaarde bepaling voor woningen van wooncorporaties is vastgesteld na gedegen onderzoek en onderbouwing door 2 onafhankelijke bedrijven. Een vergelijkbaar onderzoek voor de particuliere erfpachter is echter niet gehonoreerd door de Wethouders! De WEA tracht nu via de rechtsbijstand verzekeraars een onafhankelijke grondwaarde bepaling af te dwingen.
De WEA heeft tot op heden veel tijd geïnvesteerd om samen met het College Alkmaar voor de erfpachters en de gemeente een acceptabel erfpacht beleid te realiseren. Helaas heeft de gemeente Alkmaar gemeend dat gesprekken top down moesten zijn en dat inbreng van de WEA volledig genegeerd is.
Het uiteindelijk resultaat is dat de particuliere erfpachter alleen nog via de rechter bezwaar kan aantekenen, zoals vastgelegd in de Algemene Bepaling Erfpacht 1978. Dat kan echter alleen pas op het moment dat je een persoonlijk aanbod krijgt van de gemeente voor de vervroegde canon 2e tijdvak. Dit aanbod, met een bedenktijd van 2 maanden, zal vermoedelijk pas komen eind 2025- begin 2026. Als je niet reageert op het vervroegde aanbod krijg je de canon vaststelling voor het 2e tijdvak 6 maanden voor het einde van het 1e tijdvak. Maar dan is het de vraag wat de grondwaarde en het canonpercentage is op dat moment. Ook heb je dan uiteraard geen mogelijkheid om terug te vallen op €425/m2 en 1,75%! Voorlopig is het motto dus nog afwachten voor de particuliere erfpachter.
Vooralsnog houdt de WEA zich dus nog bezig met bovenstaande twee belangrijke onderwerpen. De WEA bestudeerd nog wat mogelijk is en zoekt daarvoor expertise bij rechtsgang maar ook bij grondwaarde experts. Vele erfpachters in Nederland hebben problemen met erfpacht regels in hun gemeente. Wat het niet makkelijk maakt is dat elke gemeente weer andere bepalingen heeft voor het erfpachtstelsel. Dat komt omdat erfpacht geen commercieel product is voor de overheid en daardoor niet gereguleerd is. Dat maakt het extra lastig.
Werkgroep leden zijn zich ook aan het oriënteren op funding van kosten voor jurisdictie en dekking van kleine kosten. Suggesties via Facebook zijn hiervoor altijd welkom.
Heeft u generieke vragen dan graag via Facebook want dan krijgt iedereen die informatie. Heeft u specifieke persoonlijke vragen over rechtsbijstand of anderszins dan graag naar erfpachtalkmaar@gmail.com of via de contactfunctie op de website.
Wilt u een persoonlijk gesprek dan kunt u dat natuurlijk ook aangeven in een email bericht.
Frank Claes
Reactie plaatsen
Reacties